Регистрация договора аренды

Госпошлина за регистрацию договора аренды обязательна к уплате. Госпошлина за регистрацию договора аренды земельного участка для физических и юридических лиц будет разной.

По общему правилу, закрепленному в законодательстве, если договор аренды заключается по поводу объектов недвижимости, его необходимо зарегистрировать в ЕГРП. При этом незарегистрированный договор не влечет возникновения прав и обязанностей, так как он будет считаться заключенным, только когда сведения о нем появятся в ЕГРП. Однако возможны ситуации, когда кто-то из лиц, заключивших сделку, отказывается ее регистрировать. В таком случае контрагент может требовать по суду принуждения к регистрации сделки.

Для государственной регистрации следует подать заявление в территориальный орган Росреестра. Можно обратиться с заявлением в этот орган лично либо через многофункциональный центр, а также направить документы почтой или же в электронном виде через сайт Росреестра. Сведения будут внесены в ЕГРП не позднее чем через 10 рабочих дней.

Так как регистрация является юридически значимым действием, должна быть уплачена госпошлина за регистрацию договора аренды. Пошлина варьируется в зависимости от субъектов договора (то есть от того, являются ли ими граждане или юридические лица), а также от вида арендуемого имущества (так, госпошлина за регистрацию договора аренды земельного участка может уплачиваться в ином размере, нежели при аренде другого имущества).

Можно выделить различные виды договоров аренды, которые необходимо регистрировать:

  • аренда земли;
  • аренда здания, сооружения, нежилого помещения;
  • аренда предприятия
  • и иного недвижимого имущества.

Договор аренды здания (сооружения)

Данный договор должен быть зарегистрирован лишь в случае, если период, на который он заключен, составляет от 1 года. Возникали вопросы, связанные с тем, считать ли договор, заключенный, предположим, на срок с 13 июня 2013 года до 12 июня 2014 года, заключенным на период до 1 года. Решения судов противоречивы: бывало такое, что такие договоры признавались не нуждающимися в государственной регистрации. Суды, принимая такие решения, аргументировали их тем, что предлог «до» означает, что 12 марта 2014 года не включается в срок договора, а это значит, что период аренды составляет меньше года. При этом суды исходили из оценки того, на что была направлена воля сторон, а именно – на избежание необходимости обращаться в Росреестр и осуществлять государственную регистрацию сделки.

Однако такое мнение противоречит позиции Президиума ВАС, выраженной в Информационном письме, принятом в 2002 году, в котором говорится, что такие договоры подлежат государственной регистрации, так как, если следовать законным правилам исчисления сроков, то такой период составляет как раз 1 год.

Все то же самое справедливо и для аренды нежилого помещения, что было установлено Президиумом ВАС в другом Информписьме (от 2000 г.). Размер госпошлины за регистрацию договора аренды нежилого помещения, как и за регистрацию здания и сооружения для физических лиц составляет 2 000 рублей. Как уже отмечалось выше, размер госпошлины, уплачиваемой организациями, может отличаться (и чаще всего отличается) от сумм, взыскиваемых с граждан. Так и в этом случае: госпошлина за регистрацию договора аренды для юридических лиц составляет 22 000 рублей.

Для осуществления госрегистрации в Росреестр необходимо, помимо заявления и договора, представить кадастровые паспорта арендуемого имущества.

Договор аренды земельного участка

Сведения о такой сделке тоже должны быть внесены в ЕГРП лишь в случае, если период аренды меньше 1 года. Однако интересно отметить, что по какой-то причине законодатель сформулировал норму, в которой закреплено данное правило, несколько по-иному, чем для других объектов. В ЗК РФ говорится, что договор об аренде земли не регистрируется и сведения не вносятся в ЕГРП в случае, если период аренды составляет менее года. Закономерно возникновение вопроса: надо ли обращаться в Росреестр, если в договоре не указан срок, на который осуществляется аренда земли?

Сложившаяся практика признает, что такие сделки не надо регистрировать. При этом для аргументирования данной позиции ссылаются на очередное Информационное письмо Президиума ВАС, принятое в 2001 году. Несмотря на то что в п. 11 этого Информписьма ничего не сказано о земельных участках, а говорится лишь о пролонгации договора аренды зданий и сооружений, толкуя это положение расширительно, его распространяют на аренду всей недвижимости.

Представляя в территориальное управление Росреестра документы, к договору аренды, как и в предыдущем случае, заявитель должен приложить кадастровый паспорт арендуемого объекта. Отличительными чертами обладает аренда земель сельскохозяйственного назначения. Так, размер госпошлины за регистрацию договора аренды земельного участка из земель сельхозназначения отличается от суммы, обычно уплачиваемой за регистрацию аренды, и составляет 350 рублей.

Нередко возникают ситуации, когда в уже заключенный договор, сведения о котором уже внесены в ЕГРП, вносятся какие-либо поправки (например, меняется размер арендной платы). И здесь стороны соглашения сталкиваются с проблемой: надо ли такие изменения регистрировать. Надо сказать, что и этот вопрос суды решали по-разному, пока Президиум ВАС не выразил свою позицию в уже упоминаемом Информписьме от 2001 года и не указал на то, что если сделка должна быть зарегистрирована, то и для внесения в нее изменений придется обращаться в Росреестр.

И здесь у контрагентов может возникнуть следующий вопрос: взимается ли госпошлина за регистрацию дополнительного соглашения к договору аренды? На первый взгляд, в законодательстве нет указаний на это, ведь такие соглашения нельзя считать обременениями, на которые указывает ст. 333.33 НК РФ и к которым относится сама аренда. Но пп. 27 п. 1 этой же статьи говорит о сумме, взимаемой за внесение изменений в ЕГРП, к которым относится в том числе и изменение зарегистрированных сделок, а значит, и договоров аренды. Согласно этой норме, госпошлина за регистрацию доп соглашения к договору аренды составляет 350 рублей для граждан и 1 000 рублей для юридических лиц.