Претензионный порядок при договоре аренды

Претензионный порядок в договоре аренды может считаться обязательным как в силу закона, так и в силу договорных условий. Претензионный порядок по договору аренды предполагает обязательное досудебное урегулирование споров сторон.

При нарушении той или иной стороной обязательств, предусматриваемых договором аренды, должна подаваться письменная претензия, в которой определяются правоотношения сторон, фиксируется факт нарушения договорных обязательств, а также выдвигается требование по устранению допущенных нарушений.

Претензионный порядок в договоре аренды считается обязательным способом урегулирования спора в следующих случаях:

  • В силу наличия прямого указания положений законодательства;
  • Использование данного способа непосредственно предусматривается договором.

Поведение стороны, которой была направлена претензия, позволяет определить последующие действия. Либо инициируется процедура судебного урегулирования спора (в случае отказа от удовлетворения требований), либо все нарушения будут исправлены исключительно добровольно.

Некоторые особенности

Все правоотношения, связанные с арендой, регулируются нормативными положениями, зафиксированными в главе 34 ГК РФ. Вместе с тем, допускается, что положениями договора аренды осуществление тех или иных прав и обязанностей сторон может быть изменено в сторону отличий от норм, закреплённых в ГК.

При этом необходимо заметить, что содержащимися в статье 619 ГК РФ положениями для арендодателя устанавливается обязанность по требованию расторжения договора аренды в досрочном порядке исключительно после того, как арендатору будет направлено письменно оформленное предупреждение о необходимости выполнения последним взятых на себя обязательств в разумные сроки.

Таким образом, обязательный претензионный порядок по договору аренды может применяться только в случаях, связанных с досрочным расторжением аренды по требованию, выдвинутому арендодателем. Во всех остальных случаях использование данного порядка отнесено к усмотрению сторон, которые могут закрепить его непосредственно в договоре.

Признаваться установленным договором вышеупомянутый порядок будет исключительно в том случае, если в последнем закрепляются чёткие и конкретные требования, которым должна соответствовать претензия, а также детально разработанный порядок по её направлению и последующему рассмотрению.

Невыполнение содержащихся в претензии требований по исполнению обязательств положений арендного договора является достаточным основанием для обращения в судебный орган.

Составление и направление претензии

Поскольку претензия является одним из ключевых доказательств по делу, она должна составляться надлежащим образом и содержать ссылки на соответствующие правовые нормы и положения самого договора. Также в претензии фиксируются данные:

  • дата заключения арендного договора;
  • перечисление нарушенных обязательств;
  • требование по выполнению последних или же по досрочному расторжению договора;
  • перечень прилагаемой к претензии документации;
  • дата составления претензии;
  • собственноручная подпись заявителя.

Направляться претензия может либо по почте (заказным письмом с обратным уведомлением о вручении), либо вручаться непосредственно второй стороне под роспись и отметку в получении. Непосредственными доказательствами того, что соответствующей стороной был соблюдён порядок досудебного урегулирования ситуации по арендным правоотношениям считаются копия претензии, а также документация которой подтверждается её направление противоположной стороне.

Последствия несоблюдения претензионного порядка

Поскольку обязателен претензионный порядок по договору аренды вне зависимости от того, устанавливался ли он непосредственно нормами законодательства или же положениями самого договора, то несоблюдение его может повлечь за собой возникновение последствий, имеющих неблагоприятный характер. А именно: в случае отсутствия непосредственных доказательств, подтверждающих использование сторонами обязательного претензионного порядка, исковое заявление будет считаться направленным с нарушением предусмотренной законодательством формы. Это приведёт в гражданском процессе к возвращению последнего, а в процессе арбитражном — к тому, что оно будет оставлено без движения.

Если факт несоблюдения заявителем обязательного претензионного порядка устанавливается непосредственно после того, как исковое заявление было принято к рассмотрению и по делу началось производство, судебный орган обязан оставить это исковое заявление без дальнейшего рассмотрения.

Таким образом, истец сможет направить иск повторно лишь после того, как проведёт процедуру досудебного урегулирования спора. Сумма госпошлины, ранее перечисленная истцом, либо возвращается ему, либо идёт в зачёт оплаты госпошлины при вторичном направлении иска.