Как платить аренду во время карантина (режима самоизоляции)

смотреть видео
Узнайте, как платит аренду во время карантина из-за коронавируса. Особенности оплаты аренды во время карантина: основания отсрочки арендных платежей.
Содержание
  1. Снижение аренды в связи с коронавирусом
  2. Можно ли сослаться на форс-мажор и не платить за период простоя совсем?
  3. Что будет, если просто не платить
  4. Как договориться с арендодателем об изменении договора
  5. Как расторгнуть договор, если помещение уже не нужно

Каждый владелец бизнеса сегодня обеспокоен вопросом: “Как платить аренду помещения во время карантина?”. Если магазин, кафе, студия или другие предприятия, находящиеся в арендованных помещениях, закрыты по предписанию властей в связи с введением в регионе режима повышенной готовности или ЧС, то владельцы таких предприятий - арендаторы вправе не платить аренду с момента введения режима повышенной готовности или ЧС до 1 октября 2020 года.

Отсрочка по аренде из-за коронавируса

Порядок предоставления отсрочки по аренде из-за коронавируса регулируется Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 N 439 и дополнительно разъяснен Верховным судом РФ в Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2 от 30.04.2020 г. Чтобы воспользоваться отсрочкой, нужно соблюсти следующие условия:

  • арендатор должен иметь статус организация или ИП из наиболее пострадавших отраслей экономики. Перечень пострадавших отраслей утвержден Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 N 434 (с изменениями, внесенными Постановлением от 10.04.2020 N 479, Постановлением от 18 апреля 2020 года № 540) (далее - Перечень). Перечень пострадавших отраслей регулярно расширяется. С 21 апреля 2020 г. в него войдут стоматологическая практика и деятельность в области демонстрации кинофильмов; с 28 апреля - розничная торговля непродовольственными товарами (магазины одежды, электроники, универсамы и пр.), а также деятельность музеев и зоопарков. Каждая из отраслей раскрыта в Перечне подробно, с указанием конкретных видов деятельности и кодов ОКВЭД.
  • объект аренды - любая недвижимость (как частная, так и государственная, включая часть объекта недвижимости), кроме жилых помещений.
  • договора аренды должен быть заключен до введения ограничительных мероприятий.

В период режима повышенной готовности или ЧС арендатор освобождается от платы за аренды в связи с коронавирусом, кроме платежей за коммунальные услуги и (или) содержание имущества, если эти платежи включены в арендную плату. С момента окончания режима повышенной готовности или ЧС в регионе до 1 октября 2020 года арендатор оплачивает 50% арендной платы.

Стороны договора аренды должны заключить дополнительное соглашение к договору аренды, которым определить порядок погашения долга по арендной плате, образовавшегося на период отсрочки. Арендодатель обязан по закону в течение 30 дней с момента обращения арендатора заключить такое допсоглашение с соблюдением следующих требования: начало уплаты задолженности - не ранее 1 января 2021 года, периодичность уплаты - равными платежами не чаще одного раза в месяц; размер одного платежа - не более половины месячной платы по договору аренды. При этом арендодатель недвижимости не вправе устанавливать никаких дополнительных платежей в связи с предоставлением отсрочки. В свою очередь, так как арендодатель лишается дохода, Правительство РФ рекомендует регионам и муниципалитетам оказать арендодателям, предоставившим отсрочку оплаты аренды во время карантина, меры поддержки в части уплаты налога на имущество, земельного налога, арендной платы за землю, на которой находится объект недвижимости на период действия отсрочки.

Верховный суд РФ разъяснил: дополнительное соглашение об отсрочке может быть подписано любой датой. Независимо от даты его подписания (либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к заключению дополнительного соглашения к договору аренды), обязательства сторон договора аренды считаются измененными соответственно с даты введения на территории региона режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации. Не запрещается установить и более ранний момент предоставления отсрочки, если положение арендатор не будет ухудшено по сравнению с определенным Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 N 439.

Арендатор может не волноваться, если время идет, а подписание дополнительного соглашения затягивается. Верховный суд РФ поясняет, что сам арендодатель должен проинформировать арендатора о наличии у того права на отсрочку, если арендодатель знает или не может не знать, что арендатор работает в пострадавшей отрасли, и, к тому же, перестал платить. Если инициативы от арендодателя нет, или если арендодатель необоснованно уклонился от заключения дополнительного соглашения или своим поведением дал арендатору основания полагать, что отсрочка будет предоставлена, либо не выдвигал возражений против выплаты арендатором арендной платы на условиях, установленных Правительством РФ, арендодатель считается предоставившим арендатору отсрочку на условиях, установленных пунктом 3 Требований, утв. Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 N 439.

Арендатору не нужно подтверждать, что он не может пользоваться имуществом по назначению. Но суд не поддержит арендатора, требующего отсрочку, если арендодатель докажет, что арендатор ведет себя недобросовестно, в действительности не пострадал и с очевидностью не пострадает от ситуации, вызванной распространением коронавируса.

Снижение аренды в связи с коронавирусом

Если из-за режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации в субъекте РФ арендатор не смог воспользоваться имуществом, он вправе требовать снижения арендной платы в связи с коронавирусом за 2020 год. Размер платы по договорам аренды, заключенным до принятия указанного решения, может изменяться в любое время в течение 2020 года. (пп. 2,.3 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ).

При этом ставки или какие-либо обязательные условия такого уменьшения законом не предусмотрены. Этот вопрос решается по договоренности сторон, которые, по идее, должны принять устраивающее обе стороны решение, ведь продолжение договорных отношений выгодно как арендатору, так и арендодателю. Если договориться полюбовно об уменьшении платы не получается, арендатор может потребовать изменения договора в этой части через суд. Но сначала нужно направить арендодателю письмо с соответствующей просьбой снизить аренду в связи с коронавирусом. Верховный суд в Обзоре № 2 от 30.04.2020 г. (вопрос 5) указал: арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила невозможность использования имущества. Когда было заключено доп. соглашение или вынесено решение суда о понуждении снизить плату, значения не имеет.

Можно ли сослаться на форс-мажор и не платить за период простоя совсем?

Если арендатор не может использовать имущество вследствие того, что его деятельность закрыли или перевели на удаленный режим, как представляется, эти обстоятельства форс-мажором не являются. Обязанность вносить арендную плату по закону не связана с фактическим использованием имущества. Отказ от уплаты может быть связан с виновными действиями хозяина помещения или недостатками самого имущества, но в данном случае арендодатель за сложившуюся невозможность использования имущества не отвечает. С большой долей вероятности суд отнесет эту ситуацию к предпринимательскому риску, а такие риски, как показывает закон и практика, форс-мажором в РФ не признаются.

Связь между неплатежами и форс-мажором нужно доказать. И от основного долга по арендной плате (то есть самих платежей, в не штрафов) это вряд ли избавит, ведь как указано в п. 9 Постановления Пленума ВС РФ от 24 марта 2016 г. N 7, наступление обстоятельств непреодолимой силы само по себе не прекращает обязательство должника, если исполнение остается возможным после того, как они отпали. Иными словами, обязательство арендатора платить за объект не прекращается, так как после отмены ограничительных мер арендатор возобновит свою деятельность.

ТПП РФ также выразила мнение, что в отношении договоров аренды коммерческой недвижимости оформлять заключения о форс-мажоре не следует, а арендаторы из пострадавших отраслей должны обращаться к арендодателям с требованием об отсрочке платежей (Письмо ТПП РФ от 07.04.2020 N Пр/0349), то есть арендных каникул, о которых мы писали выше.

Тем не менее, Торгово-промышленная палата обратилась в Верховный суд России за дополнительными разъяснениями: можно ли рассматривать в качестве форс-мажора в целях освобождения от ответственности арендаторов в их финансовых взаимоотношениях с арендодателями запретительные меры органов власти, которые влекут за собой закрытие или приостановление деятельности предприятий розничной торговли, общественного питания, гостиниц, клубов, кинотеатров, развлекательных, спортивно-оздоровительных, досуговых и других объектов. Кроме того, ТПП РФ запросила, можно ли рассматривать в качестве обстоятельств непреодолимой силы в целях освобождения от ответственности по финансовым обязательствам автотранспортных предприятий-лизингополучателей принятые властью специальные меры, направленные на ограничение передвижения граждан (режим самоизоляции), и повлекшие за собой снижение пассажиропотока на маршрутах регулярных автомобильных перевозок. Если такое разъяснение Верховного суда РФ выйдет, мы обязательно дополним этот материал.

Что будет, если просто не платить

Если ваше предприятие не подпадает под арендные каникулы, то неуплата без заключения дополнительных соглашений с арендодателем чревата выселением и /или уплатой неустоек. Если вы заинтересованы в помещении сейчас (продолжаете некоторую деятельность) или в будущем, то свои финансовые отношения с арендодателем стоит оформить правильно: потребовать уменьшения платы за 2020 год (см. выше); договориться с арендодателем об ином изменении договора; расторгнут договор, если помещение уже не нужно.

Как договориться с арендодателем об изменении договора

Направить арендодателю письмо с просьбой внести изменения в договор:

  • отсрочка арендной платы на период ограничительных мер;
  • уменьшение размера арендной платы на период ограничительных мер.

Соглашение о полном освобождении от уплаты также не противоречит закону, если не имеет признаков дарения, запрещенного между коммерческими организациями (пп. 4 п. 1 ст. 575 ГК РФ).

Если договор аренды был зарегистрирован, нужно зарегистрировать и соглашение об изменении договора.

Как расторгнуть договор, если помещение уже не нужно

Если арендатор не заинтересован более в занимаемом помещении/здании, то целесообразно расторгнуть договор. При согласовании условий расторжения нужно помнить, что и арендодатель может быть не менее заинтересованным в прекращении отношений.

Способы расторжения:

  1. Направить письмо, в котором вы уведомляете об одностороннем отказе от договора. Это самый быстрый и простой способ. Вариант годится, если такое право предоставлено договором аренды или законом. По закону право на отказ есть у сторон бессрочного договора аренды. Если же договор “срочный”, то право на отказ может быть предоставлено договором, правда, часто сопровождается уплатой компенсации другой стороне.
  2. Направить письмо с требованием расторгнуть договор в связи с существенным изменением обстоятельств (ст. 451 ГК РФ). Это самый сложный и долгий способ.
  3. Подписать соглашение о расторжении. Это оптимальный способ, так как применимо для любого договора, в суд идти не нужно, кроме того, что очень важно - такое соглашение будет устраивать обе стороны.
Важно! Ситуация с мерами поддержки бизнеса в связи с пандемией постоянно изменяется. Статьи будут обновляться при получении новостей об изменениях законодательства.