Договор купли продажи квартиры

смотреть видео
Договор купли-продажи квартиры обязательно должен быть заключен в письменной форме. В разделе можно заполнить шаблон документа и скачать его с приложениями.
Полезная информация

Согласно договору купли-продажи, одна сторона (именуемая продавцом) обязуется передать условленную недвижимость (квартиру) в собственность второй стороне (покупателю), при этом вторая сторона берет на себя обязательство принять ее и уплатить за нее определенную сумму.

В условиях настоящего договора можно определить, как помещение будет передано в собственность: полностью или в доле (части). Размер такой части должен быть обязательно оговорен в договоре.

Существенные условия сделки купли-продажи квартиры

К существенным условиям любого договора купли-продажи законодатели относят его предмет и стоимость. И настоящий договор в отношении недвижимости (и квартиры в частности) исключением не являются. Если же указанные условия будет невозможно определить из содержания основного договора (или других сопутствующих документов), сделка будет признана незаключенной.

Цена и оплата

Образец договора купли-продажи квартиры в обязательно порядке должен содержать сведения о  стоимости продаваемого помещения. Это указано в первом пункте ст. 555 ГК РФ. Если в бланке договора купли-продажи квартиры, согласованного обоими участниками соглашения, не указана стоимость жилища, то эта сделка будет признана незаключенной.

Обычно средства на оплату бывают следующими:

  • собственные сбережения покупателя;
  • полученные в заем (например, ипотечный кредит);
  • средства материнского (семейного) капитала, полученные от государства.

Предмет договора на куплю-продажу квартиры

В договоре нужно максимально раскрыть предмет сделки. Для этого указываются все существенные характеристики продаваемой квартиры:

  • значения жилой и общей площади;
  • этаж, на котором находится объект продажи. Здесь же указывают общую этажность дома;
  • количество этажей, если квартира имеет более одного этажа;
  • точный адрес местонахождения;
  • количество комнат;
  • номера: инвентарный и кадастровый;
  • наличие балкона, кладовки и т.д.;
  • подтверждающие право собственности документы.

К существенным условиям законодатель относит и указание лиц, проживающих в продаваемой квартире, если за ними сохраняется право пользования жилым помещением после его продажи покупателю.

Немаловажным фактором является и настоящий характер использования квартиры. Вне зависимости от того, в чьей собственности находится предмет сделки (физлица или юрлица), он может использоваться только для проживания.

Регистрация договоров

Некоторое время договор купли-продажи квартиры подлежал обязательной госрегистрации и признавался заключенными лишь с поле этой регистрации (п.2 ст. 558 ГК РФ). Но с 1 марта 2013 года регистрировать необходимо лишь переход права собственности на недвижимость.

В соответствии с п. 1 ст. 7 ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ" от 02.06.2016 г. № 172-ФЗ, обязательное нотариальное удостоверение договора потребуется лишь в том случае, если недвижимость находится в долевой собственности или отчуждаемое имущество принадлежит несовершеннолетнему или ограниченно дееспособному гражданину.

Оформление сделки

Чтобы избежать проблем в будущем, покупателю необходимо проверить следующие моменты:

  • лицо, продающее помещение — его законный собственник или его законный представитель. В последнем случае лицо, представляющее продавца должно иметь нотариально удостоверенную доверенность, в которой указано разрешение на продажу;
  • на помещении нет обременений(выдан, например, арест на помещение);
  • на продаваемую квартиру нет других претендентов (например, иные собственники или третьи лица);
  • качество квартиры, включая все помещения.

После этого стороны могут приступить к оформлению сделки по купле-продаже и подписанию договора. Также стороны могут удостоверить договор у нотариуса, хоть это и не является обязательным.

Оформление перехода права собственности на квартиру производится в Росреестре, отделение которого находится по месту нахождения продаваемой квартиры. Для официальной госрегистрации перехода права собственности стороны должны подать документы:

  • собственно сам договор (в двух или более экземплярах);
  • заявление;
  • паспорт обоих участников;
  • оригинальное свидетельство о праве собственности на жилое помещение;
  • документ, подтверждающий уплату госпошлины (квитанция);
  • и т.д.

После подачи всех документов Росреестр в течение семи рабочих дней регистрирует переход прав собственности. Впрочем, законодательством могут устанавливаться и иные сроки. В любом случае в течение обусловленного срока Росреестр должен выдать покупателю выписку из ЕГРН, подтверждающую право собственности.

Участники договора купли-продажи квартиры 2017

Первая сторона договора — покупатель, а вторая — продавец. В роли продавца чаще всего выступает собственник продаваемой квартиры. При этом оба участника могут быть как индивидуальным предпринимателем, так и физическим или юридическим лицом.

Нужно учитывать, что для некоторых субъектов существуют свои правила сделок с недвижимостью (относится как к продаже, так и к покупке). В первую очередь для физических лиц, не достигших совершеннолетия.

Как только госорган зарегистрирует переход права собственности, сделка будет считаться заключенной.

Особенности заключения договора купли-продажи квартиры несовершеннолетними

Продавая квартиру, собственником которой является несовершеннолетний, могут возникнуть определенные трудности. Подобные неурядицы, как правило, возникают при заключении договоров купли-продажи квартиры между физическими лицами.

Во-первых, необходимо будет получить дополнительные разрешающие документы от контролирующих органов. Во-вторых, многие юридические и физические лица предпочтут не заключать никаких сделок, предметом которых будет обремененное недвижимое имущество, в том числе и квартиры.

Это связано с тем, что гражданин, не достигший 18-летнего возраста, не может реализовывать некоторые свои права (к которым относят и заключение сделок купли-продажи) без содействия родителей (усыновителей, опекунов). При этом важно, чтобы жилищные условия для ребенка не ухудшились. В настоящее время к таким условиям относят:

  • уменьшение площади помещения;
  • уменьшение доли собственника, не достигшего 18 лет;
  • снижение качества жилья;
  • ухудшение санитарных показателей;
  • снижение безопасности жилья

Если родители (либо опекуны) не одобрят сделку, то договор купли-продажи квартиры будет считаться недействительным.

Однако бывают и исключения, при которых согласия на продажу жилья органов опеки не потребуется. Для этого ребенок, достигший 16-летнего возраста, должен быть признан полностью дееспособным. Добиться этого можно двумя способами:

  1. Заключение брака.
  2. Официальное трудоустройство по ТД или официальная занятость в качестве ИП.

Получение разрешения от органа опеки

Чтобы получить официальное разрешение на заключение настоящего договора купли-продажи квартиры, собственником которой является несовершеннолетний, необходимо выполнить два несложных шага:

  1. Получить справку о зарегистрированных в квартире гражданах в паспортном столе. Для получения нужно предоставить следующие документы: паспорт родителя, паспорт либо свидетельство о рождении ребенка, документ, подтверждающий право собственности.
  2. Непосредственное обращение в орган опеки обоих родителей (даже если они не состоят в браке) совместно с ребенком и передача следующих документов:
    • паспорта всех троих (либо паспорта родителей + свидетельство о рождении);
    • свидетельство о праве собственности на квартиру или выписка из ЕГРН;
    • справка, выданная в паспортном столе;
    • технический паспорт продаваемого жилья (также могут понадобиться аналогичные документы на приобретаемое жилье);
    • заявление о продаже квартиры и приобретении другого жилья (необходимо подписание всеми собственниками, которые достигли 14-летнего возраста);
    • и др. (так как на законодательном уровне полный перечень документов не установлен, необходимо уточнить его непосредственно в органе опеки и попечительства)

Согласно российскому законодательству орган опеки должен принять заявление и рассмотреть его в течение 15 дней с момента передачи всех необходимых документов. После этого госорганом будет выдан либо отказ, если будет обнаружено какое-либо нарушение, либо письменное разрешение.

Также стоит помнить, что обремененность может быть и в том случае, если ребенок не является собственником квартиры или доли в ней. Например, он зарегистрирован в квартире, которую хотят продать. При этом его нельзя выписать, не прописав никуда. Осложняется это еще и тем, что ребенка, не достигшего 14-летнего возраста, нужно прописать в квартиру, в которой зарегистрирован хотя бы один из родителей, так как по действующему российскому законодательству место жительства детей определяется местом жительства их родителей (или хотя бы одного из них). Также место регистрации должно отвечать техническим и санитарным нормам. То есть, возможно понадобится подготовка дополнительных актов, справок и т.д.

Впрочем, продать квартиру с зарегистрированным несовершеннолетним можно. Однако вряд ли покупатель захочет приобрести жилплощадь с таким обременением.

Сопутствующие документы

Типовой образец договора купли-продажи квартиры содержит сопутствующие бланки документов. Такие, как акты приема-передачи квартиры и документов, различные протоколы и т.д.

Договор купли-продажи квартиры