Продажа и покупка нежилого помещения: порядок, регистрация, риски

Информация актуальна на момент размещения.
Дата публикации: 05.10.2017.

Согласно определению Гражданского кодекса России договор купли-продажи – это письменное официальное удостоверение согласие двух сторон о передачи недвижимого объекта от продавца покупателю. Сделка считается совершенной с момента скрепления ее подписями и печатями. Подлежит ли регистрации договор купли-продажи нежилого помещения? Стандартные правила говорят о том, что такая процедура не предусмотрена. Регистрировать необходимо переход прав собственности. Даже если в тексте документа будет содержать пункт, в котором оговаривается, что сделка вступает в силу с даты госрегистрации, положение будет недействительным, так как противоречит законодательству. Условие будет считаться ничтожным в соответствии со статьями 168 и 180. Подлежит ли договор купли-продажи нежилого помещения государственной регистрации в том или ином случае, предусмотрено статьями 131 и 164:

• сделка, которая предусматривает изменения условий, после регистрации;
• если вид недвижимого имущества подлежит специальному учету.

Несмотря на то, что договор купли-продажи нежилого помещения не подлежит регистрации, покупатель приобретает статус собственника с момента его заключения. Но пока переход прав не оформлен официально, продавец имеет право пользоваться недвижимым объектом. Поэтому необходимо сразу после заключения сделки передать пакет документов:

• паспорт нового собственника (если документацию подает представитель – заверенную нотариусом доверенность);
• сам договор, подтверждающий сделку;
• акт о том, что объект передан продавцом покупателю;
• экспликация объекта и кадастровый паспорт;
• порядок внесения платежей, если объект приобретен в рассрочку или на условиях кредита;
• документы по госрегистрации коммерческого помещения;
• документальные доказательства отсутствия обязательств долгового характера по объекту;
• дополнительная документация по договору, если таковая существует;
• квитанция об оплате государственных услуг.

Результаты регистрации перехода прав

Пакет документов передается в государственный орган по месту нахождения недвижимого объекта, где он рассматривается специалистами. В случае положительного решения в течение установленного времени сведения об изменении информации по объекту вносится в базу данных. На руки новому собственнику выдается документ, дата в котором считается моментом перехода прав. С этой даты новый владелец обладает всеми правами и всеми обязанностями по коммерческому помещению. Официальное оформление перехода прав обязательно и не зависит от вопроса, подлежит ли договор купли-продажи государственной регистрации.

Риски при продаже или приобретении коммерческих объектов

Вне зависимости регистрируется договор купли-продажи нежилого помещения или подлежит официальному оформлению, главное учесть риски при совершении сделки. В большей степени они относятся к стороне, приобретающей объект. Но и продавец может оказаться в ситуации, когда необходимо отстаивать свои права по правомерности сделки в судебном заседании. Судебная практика выделила основные риски, связанные с куплей-продажей нежилых объектов недвижимости:

• документ по сделке можно признать недействительным, если в нем неточно, не полностью или неправильно освещены основные условия, характеристики помещения и его стоимость. То есть, договор можно признать незаключенным;
• соглашение может быть признано незаконным, если в процессе заключения сделки не были представлены необходимые справки и разрешения, либо нарушено одно из требований закона, в том числе не был правильно решен вопрос, нужно ли регистрировать договор купли-продажи нежилого помещения;
• если объект обременен третьими лицами;
• неисполнение или исполнение условий сделки не в оговоренном объеме, в том числе передача денежных средств и передача помещений;
• если продавец скончался до государственного оформления перехода прав, возникает риск включения объекта в наследственную массу.

Продажа коммерческого объекта с участком земли

Гражданский кодекс уступает требованиям земельного законодательства, если продавец нежилого помещения является владельцем земельного участка, на котором сооружено строение. То есть, в случае если с коммерческим объектом отчуждается и территория. Исключением представляются случаи, когда выделить участок невозможно либо земля изъята из оборота. Такой вопрос не встанет, если помещение расположено в административном здании. Вообще, если объект расположен в многоэтажном здании, то при его продаже невозможно рассчитать долю и выделить ее. Если отдельное помещение является собственностью нескольких владельцев, то при покупке его доли одновременно с ней переходят и права на долю земли под ним.

Продажа коммерческого объекта по частям

Если продавец хочет продать недвижимый объект по долям, то сначала необходимо выделить их. Вновь образованные помещения нужно поставить на кадастровый учет. Для этого на каждую долю формируются технические планы и кадастровые паспорта. С этими документами собственник обращается в Росреестр. А после получения свидетельств, помещения можно продавать согласно регламенту, установленному законодательством РФ. Перед продажей и покупкой нежилого помещения следует официально уточнить, входит ли конкретное нежилое помещение в перечень обязательных к регистрации сделок.