Договор дарения квартиры

Форма договора дарения квартиры

Документ оформляется в простой письменной форме.

Существенное условие в данном договоре одно, это предмет (квартира). Без четкого и однозначного указания жилого имущества договор не будет считаться действительным. Передаваемую в дар квартиру нужно описать как можно подробнее, чтобы избежать в дальнейшем споров. Остальные условия считаются несущественными (необязательными).

Нотариальное заверение

Нотариальное заверение необходимо в некоторых случаях, указанных в законодательстве:

• При оформлении договора дарения на долю квартиры в соответствии с п. 1 ст.42 N218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
• Если владелец недвижимости находиться под опекой и/или является несовершеннолетним или недееспособным (п. 2 ст.54 N218-ФЗ).

В остальных случаях нотариальное заверение не требуется. Но это можно сделать по собственному желанию.

Регистрация дарения нотариусом

Нотариус заверяет договор, но не производит государственной регистрации.

С 1 февраля 2019 года после удостоверения договора нотариус должен незамедлительно представить в электронной форме заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы в Росреестр.

Срок предоставления заявления - не позднее рабочего дня. Либо он может быть увеличен по желанию сторон дарения.

Стороны могут отказаться (возразить) от подачи такого заявления нотариусом. Требования к форме такого возражения в законодательстве отсутствуют. Оно может быть зафиксировано в самом договоре или в протоколе фиксирования.

В случае, невозможности направления необходимых документов в орган регистрации прав в электронной форме (например, по техническим причинам) устанавливает дополнительное полномочие нотариуса по представлению их в Росреестр в бумажном виде. По общему правилу срок подачи в бумажной форме составляет не позднее 2 рабочих дней.

Стоимость оформления у нотариуса

Стоимость зависит от вида и объема работ и может отличаться у разных нотариусов в зависимости от расценок, установленных региональными нотариальными палатами.

При составлении и оформлении договора нотариусом, обычно это называется услугами правового и технического характера, стоимость составляет в пределах 3000-10000 руб.

Отдельно оплачивается нотариально удостоверение, его размер зависит от стоимости квартиры и обязательности нотариального заверения.

При обязательном заверении

В соответствии с ст. 333.24 НК РФ 0,5% от суммы сделки, но не менее 300 и не более 20000 руб. Обычно берут кадастровую стоимость квартиры.

При заверении по собственному желанию

Размер нотариального тарифа в этом случае регулируется ст. 22.1 "Основы законодательства Российской Федерации о нотариате"

Если дарение происходит близким родственникам (супругу, родителям, детям, внукам) в зависимости от стоимости квартиры:

• до 10 000 000 рублей включительно - 3 000 рублей плюс 0,2 процента оценки стоимости недвижимости;
• свыше 10 000 000 рублей - 23 000 рублей плюс 0,1 процента стоимости недвижимости, превышающей 10 000 000 рублей, но не более 50 000 рублей.

При дарении между другими лицами:

• до 1 000 000 рублей включительно - 3 000 рублей плюс 0,4 процента;
• свыше 1 000 000 рублей до 10 000 000 рублей включительно - 7 000 рублей плюс 0,2 процента суммы сделки, превышающей 1 000 000 рублей;
• свыше 10 000 000 рублей - 25 000 рублей плюс 0,1 процента суммы сделки, превышающей 10 000 000 рублей, но не более 100 000 рублей.

Государственная регистрация

Договор подлежит государственной регистрации (п.3 ст. 574 ГК РФ). Регистрация проводится соответствующим территориальным учреждением по месту нахождения квартиры (Росреестром).

Возможна подача заявления через представителя. Для этого на его имя нужно оформить доверенность.

Документы

Для регистрации и перехода права на квартиру необходимы следующие документы:

• договор;
• подтверждающий право собственности;
• содержащие описание квартиры (кадастровый паспорт и экспликация недвижимого имущества (доли));
• подтверждающий уплату госпошлины за регистрацию. Размер госпошлины для физических лиц составляет 2000 рублей, для юридических 22000 рублей;
• нотариально заверенную доверенность, если заявление подается через представителя;
• и некоторые другие документы, в зависимости от условий соглашения и действующего законодательства.

Предоставляются в отдельных случаях:

• копия и оригинал заверенного нотариально согласия супруга (супруги). Оно нужно, если в качестве предмета дарения выступает квартира, являющийся их совместной собственностью;
• оригинал и копия согласия (разрешения) органа опеки и попечительства на отчуждение (распоряжение) квартиры малолетних или лиц, которые признаны в установленном законом порядке недееспособными, их законными представителями;
• оригинал и копия согласия родителей, если в качестве участника сделки выступает несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет.

Порядок оформления дарения

Шаг 1. Составить пакет документов.

Шаг 2. Передать все необходимые документы в Росреестр. Это можно сделать несколькими способами:

• Прийти лично в офис Росреестра и Кадастровой палаты или в МФЦ.
• Отправить почтовым отправлением.
• В электронной форме через сеть Интернет.

Шаг 3. По окончании регистрации получить выписку из Единого государственного реестра прав. Длительность регистрации дарения составляет не более 10 рабочих дней.

Налоги

Основная особенность дарения между близкими родственниками или другими физическими лицами, не состоящих в родстве заключается в уплате налогов.

Между близкими родственниками

Если оформляется договор дарения на квартиру между близкими родственниками, то налог не взымается в соответствии с п.18 ст. 217 НК РФ. Поэтому нет необходимости указывать эту сделку в налоговой декларации. Законодательством в ст.14 СК РФ и ст. 5 УПК РФ определены лица, которые являются близкими родственникам:

• Дети;
• Родители;
• Супруги (муж и жена);
• Внуки;
• Дедушки и бабушки;
• Полнородные и неполнородные братья и сестры.

Другие родственники (тети, дяди, племянники, двоюродные братья и сестры и др.) не относятся к близким.

Между физическими лицами (не родственниками)

Если получателем является физическое лицо, не являющийся близким родственником, то ему нужно заплатить подоходный налог (НДФЛ). Размер налога составляет 13% от стоимости квартиры.

Срок подачи налоговой декларации и уплаты налогов

При получении квартиры в подарок нужно задекларировать это. Исключение - если дарение было между близкими родственниками.

Сроки отсчитываются с момента регистрации перехода права, а не с даты подписания договора.

Налог на доходы физических лиц необходимо оплатить до 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом.

Декларация оформляется по форме 3-НДФЛ. Срок подачи не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом. В 2020 году сроки подачи декларации были продлены, в 2021 такого продления нет.

Куда и как подавать налоговую декларацию

Декларация подаётся по месту регистрации налогоплательщика. Это сделать можно несколькими способами:

• Заполнить все данные на сайте ФНС.
• Составить в программе “Декларация” и загрузить на сайт ФНС сформированные листы.
• Принести декларации в бумажном виде или отправить по почте в налоговую инспекцию или в МФЦ, если в регионе принято решение об оказании в них этой услуги.

Договор купли-продажи

Альтернативой будет договор купли продажи квартиры. Отличие будет заключается в том, что налог будет платить продавец. Если квартира была в собственности более трех лет, то налог не нужно платить. Или же можно снизить его за счет налогового вычета.

Различие между куплей-продажи и дарением есть и по Семейному Кодексу. Если получатель находиться в браке, то купленная квартира будет считаться совместно нажитым имуществом. Это значит, что при расторжении брака, другой супруг (муж или жена) может претендовать на свою долю. Это можно изменить в брачном договоре. При дарении имущество будет принадлежать только получателю и без брачного договора.

Отказ и отмена

Отмена договора возможна в случаях, указанных в ст. 577, 578 ГК РФ:

• при потере здоровья и ухудшении уровня жизни дарителя в результате дарения квартиры;
• при совершении одаряемым противозаконных действий по отношению к дарителю;
• в случае отказа одаряемого от дара.

Если даритель умер, его наследники могут оспорить договор дарения в суде и потребовать ее отмены. Это возможно в случае действий одаряемого, которые могут привести к повреждению и утрате подаренной собственности.

Когда нельзя оформлять дарение

Не все лица могут выступать в роли дарителей и одаряемых (ст. 575 ГК РФ).

• Государство может быть одаряемым только по договору пожертвования.
• Коммерческие организации не могут выступать ни в роли дарителей, ни в роли одаряемых.
• Дарить квартиру не могут малолетние дети и физические лица, признанные недееспособными.

Принимать подарки не могут:

• граждане, работающие в органах социальной защиты;
• гос. служащие;
• работники воспитательных и лечебных учреждений;
• и другие лица, работающие в аналогичных организациях.

Это ограничение действует если дарителями выступают их клиенты или их родственники.

Содержание

Представленный образец договора дарения квартиры в сервисе ФрешДок состоит из 11 разделов:

• Предмет
• Срок дествия
• Права и обязанности сторон
• Порядок передачи квартиры
• Ответсвенность
• Основания и порядок расторжения договора
• Разрешения спора
• Форс-мажор
• Прочие условия
• Список приложений
• Адреса, реквизиты, подписи

Варианты договора дарения квартиры

В зависимости от правового статуса, договоренностей между сторонами возможны следующие варианты:

Правовой статус сторон:

Даритель:

• Юридическое лицо;
• Индивидуальный предприниматель;
• Физическое лицо;

Одаряемый:

• Юридическое лицо;
• Индивидуальный предприниматель;
• Физическое лицо.

По договору передается:

• Доля в праве собственности;
• Право на объект недвижимости целиком.

Дар описан:

• Непосредственно в Договоре;
• В приложении.

Обязанности Дарителя :

• Переходят к его наследникам (правопреемникам);
• Не переходят к его наследникам (правопреемникам).

Права  Одаряемого:

• Не переходят к его наследникам (правопреемникам);
• Переходят к его наследникам (правопреемникам).

Имеются лица, сохраняющие право проживания после передачи Дара:

• Да;
• Нет.

Регистрацию перехода права на недвижимость осуществляет:

• Даритель;
• Одаряемый;

Расходы по регистрации перехода права на недвижимость несет:

• Даритель;
• Одаряемый;
• Оплачивается сторонами поровну.

Ответственность сторон:

• Подробно описывается в договоре;
• Определяется только в соответствии с законодательством.

Основания расторжения:

• Подробно описывается в договоре;
• Определяется только в соответствии с законодательством.

Претензионный порядок досудебного урегулирования:  

• Является обязательным;
• Не является обязательным.

Способы направления претензионных писем:

• Только заказным почтовым отправлением;
• Допускаются иные способы.

Место рассмотрения споров:    

• Указано в договоре;
• Определяется в соответствии с законодательством.

Реквизиты сторон указать:

• В строку;
• В столбец.